2025年7月，一場正在悄然醞釀的組織變革，正在重塑昔日的地產(chǎn)巨頭萬科。這場自上而下的改革不僅標(biāo)志著萬科徹底進入“深鐵時代”，更是房地產(chǎn)行業(yè)從市場化走向國資主導(dǎo)的重要信號。萬科正在全面撤并其區(qū)域公司，結(jié)束集團—區(qū)域—城市的傳統(tǒng)三級管理架構(gòu)，正式邁入“集團—片區(qū)”的集權(quán)模式。隨著深鐵高管全面接手，原有職業(yè)經(jīng)理人時代宣告終結(jié)。

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這場組織變革的背景，是萬科持續(xù)三年的市場下滑和銷售困境。自2020年銷售額達(dá)到歷史高點7000億元后，萬科的業(yè)績逐年下滑，2023年降至3700億元，2025年上半年僅為691.1億元。隨著市場容量壓縮、項目儲備減少，區(qū)域公司這一管理中層變得臃腫且冗余。

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區(qū)域平臺的撤并并非一夜之舉。從2024年3月起，萬科南方區(qū)域率先整合，從原有的12個城市公司合并為8個。隨后一個月，上海區(qū)域也重組為8個地區(qū)公司，北京區(qū)域調(diào)整為7個。到了2024年10月，萬科“七變五”戰(zhàn)略完成，東北、西北區(qū)域被降級為總公司，開發(fā)經(jīng)營本部開始直管上海與廣佛。區(qū)域本部逐步被邊緣化，成為開發(fā)經(jīng)營的前線協(xié)調(diào)單位，為徹底取消區(qū)域打下基礎(chǔ)。

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到了2025年7月，萬科正式宣布撤銷全部區(qū)域公司，核心職能回歸集團總部。此次架構(gòu)調(diào)整將采購權(quán)、法務(wù)權(quán)、財務(wù)整合等關(guān)鍵職能收歸集團統(tǒng)一管控。同時，開發(fā)經(jīng)營本部從上海遷回深圳，實現(xiàn)總部物理上的集中與統(tǒng)一。這種“強總部”戰(zhàn)略正是深鐵管理風(fēng)格的體現(xiàn)。

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深鐵在2017年“寶萬之爭”后成為萬科大股東，近年來通過人事布局加速掌控萬科。2025年初，郁亮卸任董事會主席，祝九勝、朱旭等高管陸續(xù)離職。深鐵董事長辛杰兼任萬科董事會主席，原深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余調(diào)任北京區(qū)域，財務(wù)崗位由深鐵背景的肖靜華接替，法務(wù)、紀(jì)檢等職能也由國資系統(tǒng)人員接管。人事調(diào)整伴隨著戰(zhàn)略方向的收緊——以國資標(biāo)準(zhǔn)管理這家市場化起家的地產(chǎn)公司。

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過去萬科的區(qū)域管理體系強調(diào)“放權(quán)激勵”，以期在各地跑馬圈地時期迅速擴張。但如今房企普遍面臨銷售下滑、債務(wù)壓頂?shù)奈＞?，維持高成本的區(qū)域平臺已無現(xiàn)實意義?！爱?dāng)項目供給枯竭，區(qū)域公司就是沉重包袱?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。撤并區(qū)域公司，是縮減成本、提高決策效率的必然選擇。

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這場變革還伴隨著人事流動加速。2025年6月，華中區(qū)域BG合伙人王博群離職；不久，上海事業(yè)部總經(jīng)理于佳興跳槽至華潤置地。這些“老萬科人”的流失，象征著區(qū)域自治的終結(jié)，和職業(yè)經(jīng)理人制度的瓦解。

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與此同時，萬科內(nèi)部架構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。開發(fā)經(jīng)營本部仍由張海主導(dǎo)，孫嘉負(fù)責(zé)商業(yè)事業(yè)部，曹江巍接替盧冰掌管北京區(qū)域。萬科還新設(shè)辦公事業(yè)部，專注寫字樓資產(chǎn)運營，并升級商業(yè)板塊，主打三類產(chǎn)品：大型購物中心、社區(qū)商業(yè)和文化街區(qū)。

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采購職能、財務(wù)體系同步重構(gòu)。萬科未來將把大量表外資產(chǎn)納入報表管理體系，提升整體融資能力與風(fēng)險控制能力。這種全面收攏權(quán)力、統(tǒng)一流程的做法，使得萬科運營邏輯由“放權(quán)搞活”轉(zhuǎn)為“集權(quán)提效”。

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這種變革也折射出整個房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。行業(yè)告別粗放式增長，“區(qū)域跑馬圈地”已難以為繼。相反，精細(xì)化、總部化的集約管理成為趨勢。萬科的調(diào)整并非孤例，多家房企如中海、保利也在收縮區(qū)域平臺，集中資源應(yīng)對主流城市市場。

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而深鐵之于萬科，不僅是資金輸血者，更是戰(zhàn)略整合者。從“深鐵+萬科”雙品牌地產(chǎn)合作，到軌道+物業(yè)一體化開發(fā)，深鐵試圖用“國資治理+市場執(zhí)行”的模式重塑萬科的運營機制。此次區(qū)域撤并，是深鐵深度介入萬科管理后的關(guān)鍵落子。

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不過，這場變革也伴隨著陣痛。一方面，區(qū)域高管出走帶來的經(jīng)驗斷層短期難以填補；另一方面，企業(yè)文化的更迭和組織結(jié)構(gòu)的再造也需要時間磨合。未來萬科能否適應(yīng)這種“強總部”的國資管控模式，仍需觀察。

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從“市場化標(biāo)桿”到“國資樣板”，萬科的轉(zhuǎn)型路徑，正勾勒出未來房企治理的一種新范式。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，萬科的深層重構(gòu)無疑具有風(fēng)向標(biāo)意義。深鐵主導(dǎo)下的萬科，能否完成從土地時代到資產(chǎn)運營時代的跨越，也許將成為判斷本輪行業(yè)洗牌成功與否的重要參照。