2024年，中國房地產(chǎn)行業(yè)再次陷入輿論焦點(diǎn)。這一年不僅是房地產(chǎn)債券集中到期的時間節(jié)點(diǎn)，更是整個行業(yè)深陷債務(wù)泥潭、全面重組的一年。從曾經(jīng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”到如今的“爛尾連鎖反應(yīng)”，整個房地產(chǎn)系統(tǒng)的債務(wù)危機(jī)正在深刻改變中國的金融、經(jīng)濟(jì)乃至社會結(jié)構(gòu)。

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一、房企債務(wù)重組變“變相賴賬”

自2021年某大型民營房企暴雷起，接連出現(xiàn)一大批地產(chǎn)企業(yè)接連違約，從“某大”到“某園”、“某創(chuàng)”，再到現(xiàn)在的“某輝”，整個行業(yè)風(fēng)雨飄搖。

在房地產(chǎn)市場尚未徹底崩盤前，企業(yè)的債務(wù)重組主要以展期為主，保留了債權(quán)人一定的信心。但進(jìn)入2024年，債務(wù)重組已成為“割肉止損”的操作。最典型的例子就是“某輝”的重組方案：

選項一：直接兌付現(xiàn)金。100元債券僅兌付20元現(xiàn)金，總額度還限制在2.2億元，僅夠覆蓋11億元債務(wù)。

選項二：股權(quán)置換。100元債券可換68股公司股票，但按照現(xiàn)市值僅值17.7元，且置換總額上限為15億元。

選項三：資產(chǎn)信托。一線城市項目資產(chǎn)以信托形式抵債，換取約40元債權(quán)，估值和風(fēng)險需債權(quán)人自行判斷。

選項四：繼續(xù)展期。重走舊路，但市場信心已不足以支撐這類方案。

更有甚者，如“某園”，連重組方案都不愿公開，隱含的條件可想而知。

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二、房地產(chǎn)企業(yè)到底欠了多少？

從整體體量來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)已高達(dá)驚人的60萬億元人民幣：

債券債務(wù)：10萬億元左右（境內(nèi)6.5萬億、境外3.5萬億）。

銀行貸款：50萬億左右。這部分債務(wù)在樓市價格大跌背景下?lián)p失慘重，土地資產(chǎn)貶值30%以上已屬保守估計。

信托及理財產(chǎn)品：15-20萬億元。這一部分多由高凈值人群承擔(dān)，雖非大眾化理財產(chǎn)品，但社會影響不小。

上下游欠款：5-8萬億元。包括施工單位、材料商等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的巨額應(yīng)收賬款，大部分面臨被直接賴賬的風(fēng)險。

預(yù)計整個房地產(chǎn)泡沫的破裂將導(dǎo)致至少50萬億元的壞賬，這一數(shù)字已接近中國全年財政收入的三倍，甚至超過中國近10年賣地收入的總和。

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三、這50萬億誰來買單？

房地產(chǎn)行業(yè)的巨額債務(wù)，不會無聲無息地消失。它們會通過各種渠道轉(zhuǎn)嫁到普通居民、投資者、銀行體系甚至國家財政身上。

銀行體系承壓：房企貸款一旦違約，銀行將背負(fù)大額壞賬。為避免系統(tǒng)性風(fēng)險，央行極有可能釋放流動性，即“印錢填坑”，帶來通脹壓力。

居民財產(chǎn)縮水：不論是存款實際購買力下降，還是理財產(chǎn)品“暴雷”，最終受損的都是普通百姓。

樓市信心崩塌：房價不斷下跌，資產(chǎn)泡沫破滅，購房者和投資人長期背負(fù)房貸卻無法保值，消費(fèi)信心、資產(chǎn)安全感全面受挫。

上下游企業(yè)倒閉：工程款收不回，材料商資金鏈斷裂，產(chǎn)業(yè)鏈斷裂波及就業(yè)與地方財政。

也就是說，這場房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)的“買單者”，終將是我們每一個普通人。

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四、日本經(jīng)驗：中國要還多久？

讓人不寒而栗的是，這樣的局面在歷史上并非沒有先例。

日本在1990年代爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)時，地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)450-550萬億日元，占當(dāng)年GDP的220%以上。日本為此付出的代價是長達(dá)20年的“失落時代”，社會持續(xù)通縮，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形，民眾收入停滯不前。

對比中國目前的情形，從債務(wù)占比、市場萎縮速度和房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的依賴程度看，甚至有過之而無不及。未來十年，中國或?qū)⒃诘兔灾兄鸩较@巨額虧空，政策上將逐漸從“托底”向“剝離”轉(zhuǎn)變。

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五、房地產(chǎn)危機(jī)遠(yuǎn)未結(jié)束，警惕“長期痛苦期”

雖然2021年某大倒下至今已有四年時間，但整個行業(yè)的債務(wù)重組和危機(jī)處理仍處于初期階段。各類風(fēng)險仍在不斷釋放：

“爛尾樓”仍在激增

房企融資渠道仍未完全恢復(fù)

金融系統(tǒng)仍充滿不確定性

政策托底意愿在減弱

可以說，房地產(chǎn)帶來的連鎖反應(yīng)才剛剛開始，未來的“償債周期”仍將持續(xù)5年、甚至10年以上。

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保持理性，謹(jǐn)慎前行

房地產(chǎn)行業(yè)曾是中國經(jīng)濟(jì)增長的引擎，而如今正在經(jīng)歷有史以來最深刻的危機(jī)。50萬億元的債務(wù)黑洞，注定是全社會共同承擔(dān)的沉重代價。

對于普通投資者和購房者來說，當(dāng)前樓市更應(yīng)謹(jǐn)慎操作，理性判斷資產(chǎn)風(fēng)險。而對于政策制定者而言，建立更加穩(wěn)健和透明的融資機(jī)制，重塑市場信心，才是擺脫困境的根本之道。

這場危機(jī)或許是一個結(jié)束，也可能是新的開始。但可以確定的是：只有正視債務(wù)，誠實改革，才能走出泥潭，重建信任。